A importante contribuição da Operação e Manutenção em seu resultado operacional

As mais recentes estratégias de planejamento e gestão de ativos em uma edificação têm como premissa e foco assegurar com que as expectativas e necessidades do cliente e seu negócio sejam plenamente atendidas, a partir de um processo de anamnese / conhecimento da operação e de seus objetivos, visando um adequado e assertivo planejamento.

Neste sentido, o “resultado operacional” em uma edificação, seja ela comercial, de missão crítica ou industrial, deverá sempre incluir ou considerar um conjunto de “drivers” e estratégias que traduzam tais requisitos em:

⦁ Conforto e produtividade de seus usuários / ocupantes;
⦁ Controle e gestão sobre custos operacionais;
⦁ Uma adequada Gestão dos Ativos e de seu ciclo de vida.
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A obtenção de tais resultados exigirá com que os gestores possuam e/ou desenvolvam a habilidade de COMPREENDER & TRADUZIR adequadamente as expectativas e necessidades de seus clientes, em modelos e estratégias de planejamento e gestão / controle.

Adicionalmente, a atividade de planejamento demandará pelo conhecimento da operação e manutenção nestes edifícios, a fim de que a FUNÇÃO principal destes ativos seja preservada ao longo de sua vida útil projetada. Traduzindo em “miúdos”, se desejamos assegurar com que um ambiente corporativo seja adequadamente climatizado, devemos conhecer e considerar:
⦁ Os parâmetros de conforto estabelecidos pelo projeto e, consequentemente, aderentes aos padrões legais e normativos;
⦁ O tipo de uso e ocupação também previsto em projeto, para a área a ser climatizada, incluindo número de ocupantes, tipo de atividade realizada no ambiente (se aderente ou não à premissa de projeto), horário de ocupação, entre outros;
⦁ O sistema predial implantado, suas características, limitações, estado e lógicas operacionais necessárias ao seu desempenho ou performance;
⦁ As equipes de operação e manutenção envolvidas, no tocante a sua habilitação e capacitação para que se atinja o resultado esperado frente ao planejamento realizado.

Notem em relação ao exemplo acima (climatização), que duas atividades importantes e extremamente necessárias à obtenção do resultado operacional esperado podem e devem ser analisadas de forma individual, sendo estas:

Operação em sistemas prediais

A atividade de operação será responsável pelo cumprimento da lógica operacional desenhada para o sistema ou instalação, incluindo as subatividades de partida ou desligamento (em modo manual ou automático), de ajuste e controle de parâmetros operacionais requeridos (setpoints, etc), assim como do monitoramento de seu comportamento ao longo de sua jornada de trabalho e execução de pequenas atividades ou rotinas de inspeção, de manutenções preventiva, detectiva ou proativa.

Em resumo, será sua a responsabilidade por assegurar com que a instalação opere dentro dos parâmetros estabelecidos em projeto.

Importante ainda ressaltar que as atividades rotineiras de operação devem integrar os planos de trabalho definidos para a edificação, incluindo as rondas periódicas de leitura, inspeção e monitoramento.

Portanto, notem que independentemente do bom estado ou condição do ativo em decorrência de uma bem planejada manutenção, o seu desempenho ou performance também dependerá de uma adequada operação, assegurando o respeito às condições previstas em projeto.

Cumprimento da manutenção

O cumprimento das atividades previstas e planejadas de manutenção para o ativo deverá assegurar o seu perfeito estado ou condição, para o cumprimento da função também prevista em projeto.

Notem que o cumprimento de tal função nem sempre dependerá apenas do bom estado do ativo, uma vez que a sua performance, ou melhor, a performance do SISTEMA ao qual está integrado, também dependerá de outros componentes ou periféricos na mesma instalação.

Toma-se como exemplo um sistema de pressurização de escadas de emergência em uma edificação, onde normalmente se define os conjuntos moto-ventiladores (pressurizadores) como ativos principais. Neste caso em específico, a performance do sistema segundo a ABNT NBR 14.880, dependerá não somente de seus grupos moto-ventiladores, mas também:

⦁ Da área livre e manutenção de filtros em sua tomada de ar;
⦁ Da integridade de seus dutos ou shafts de insuflamento;
⦁ Da adequada distribuição de sua vazão na caixa de escada, através das grelhas nela instaladas;
⦁ Da integridade física da própria caixa de escadas;
⦁ Da integridade física e adequada regulagem de portas corta-fogo e suas molas;
⦁ Do estado e adequada operação de seu sistema de controle;
⦁ Da adequada integração entre a pressurização de escadas e o Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio (SDAI).

O desprezo pela manutenção dos demais componentes ou ativos periféricos que compõem a pressurização de escadas poderá incorrer na ocorrência de falhas e, consequentemente, na perda de performance do sistema como um todo.

Neste sentido, e retomando a ilustração acima de um conjunto de engrenagens, reforça-se a interdependência entre a operação e a manutenção de um ativo na obtenção de resultados operacionais em sistemas que compõem a edificação, condição esta que deve ser perseguida e assegurada através de um bom planejamento de sua Operação & Manutenção.