As mais recentes estrat\u00e9gias de planejamento e gest\u00e3o de ativos em uma edifica\u00e7\u00e3o t\u00eam como premissa e foco assegurar com que as expectativas e necessidades do cliente e seu neg\u00f3cio sejam plenamente atendidas, a partir de um processo de anamnese \/ conhecimento da opera\u00e7\u00e3o e de seus objetivos, visando um adequado e assertivo planejamento.<\/p>\n
Neste sentido, o \u201cresultado operacional\u201d em uma edifica\u00e7\u00e3o, seja ela comercial, de miss\u00e3o cr\u00edtica ou industrial, dever\u00e1 sempre incluir ou considerar um conjunto de \u201cdrivers\u201d e estrat\u00e9gias que traduzam tais requisitos em:<\/p>\n
\u2981 Conforto e produtividade de seus usu\u00e1rios \/ ocupantes;
\n\u2981 Controle e gest\u00e3o sobre custos operacionais;
\n\u2981 Uma adequada Gest\u00e3o dos Ativos e de seu ciclo de vida.
\nCr\u00e9ditos: Imagem de people creations no Freepik<\/p>\n
A obten\u00e7\u00e3o de tais resultados exigir\u00e1 com que os gestores possuam e\/ou desenvolvam a habilidade de COMPREENDER & TRADUZIR adequadamente as expectativas e necessidades de seus clientes, em modelos e estrat\u00e9gias de planejamento e gest\u00e3o \/ controle.<\/p>\n
Adicionalmente, a atividade de planejamento demandar\u00e1 pelo conhecimento da opera\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o nestes edif\u00edcios, a fim de que a FUN\u00c7\u00c3O principal destes ativos seja preservada ao longo de sua vida \u00fatil projetada. Traduzindo em \u201cmi\u00fados\u201d, se desejamos assegurar com que um ambiente corporativo seja adequadamente climatizado, devemos conhecer e considerar:
\n\u2981 Os par\u00e2metros de conforto estabelecidos pelo projeto e, consequentemente, aderentes aos padr\u00f5es legais e normativos;
\n\u2981 O tipo de uso e ocupa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m previsto em projeto, para a \u00e1rea a ser climatizada, incluindo n\u00famero de ocupantes, tipo de atividade realizada no ambiente (se aderente ou n\u00e3o \u00e0 premissa de projeto), hor\u00e1rio de ocupa\u00e7\u00e3o, entre outros;
\n\u2981 O sistema predial implantado, suas caracter\u00edsticas, limita\u00e7\u00f5es, estado e l\u00f3gicas operacionais necess\u00e1rias ao seu desempenho ou performance;
\n\u2981 As equipes de opera\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o envolvidas, no tocante a sua habilita\u00e7\u00e3o e capacita\u00e7\u00e3o para que se atinja o resultado esperado frente ao planejamento realizado.<\/p>\n
Notem em rela\u00e7\u00e3o ao exemplo acima (climatiza\u00e7\u00e3o), que duas atividades importantes e extremamente necess\u00e1rias \u00e0 obten\u00e7\u00e3o do resultado operacional esperado podem e devem ser analisadas de forma individual, sendo estas:<\/p>\n
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Opera\u00e7\u00e3o em sistemas prediais<\/p>\n
A atividade de opera\u00e7\u00e3o ser\u00e1 respons\u00e1vel pelo cumprimento da l\u00f3gica operacional desenhada para o sistema ou instala\u00e7\u00e3o, incluindo as subatividades de partida ou desligamento (em modo manual ou autom\u00e1tico), de ajuste e controle de par\u00e2metros operacionais requeridos (setpoints, etc), assim como do monitoramento de seu comportamento ao longo de sua jornada de trabalho e execu\u00e7\u00e3o de pequenas atividades ou rotinas de inspe\u00e7\u00e3o, de manuten\u00e7\u00f5es preventiva, detectiva ou proativa.<\/p>\n
Em resumo, ser\u00e1 sua a responsabilidade por assegurar com que a instala\u00e7\u00e3o opere dentro dos par\u00e2metros estabelecidos em projeto.<\/p>\n
Importante ainda ressaltar que as atividades rotineiras de opera\u00e7\u00e3o devem integrar os planos de trabalho definidos para a edifica\u00e7\u00e3o, incluindo as rondas peri\u00f3dicas de leitura, inspe\u00e7\u00e3o e monitoramento.<\/p>\n
Portanto, notem que independentemente do bom estado ou condi\u00e7\u00e3o do ativo em decorr\u00eancia de uma bem planejada manuten\u00e7\u00e3o, o seu desempenho ou performance tamb\u00e9m depender\u00e1 de uma adequada opera\u00e7\u00e3o, assegurando o respeito \u00e0s condi\u00e7\u00f5es previstas em projeto.<\/p>\n
Cumprimento da manuten\u00e7\u00e3o<\/p>\n
O cumprimento das atividades previstas e planejadas de manuten\u00e7\u00e3o para o ativo dever\u00e1 assegurar o seu perfeito estado ou condi\u00e7\u00e3o, para o cumprimento da fun\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m prevista em projeto.<\/p>\n
Notem que o cumprimento de tal fun\u00e7\u00e3o nem sempre depender\u00e1 apenas do bom estado do ativo, uma vez que a sua performance, ou melhor, a performance do SISTEMA ao qual est\u00e1 integrado, tamb\u00e9m depender\u00e1 de outros componentes ou perif\u00e9ricos na mesma instala\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Toma-se como exemplo um sistema de pressuriza\u00e7\u00e3o de escadas de emerg\u00eancia em uma edifica\u00e7\u00e3o, onde normalmente se define os conjuntos moto-ventiladores (pressurizadores) como ativos principais. Neste caso em espec\u00edfico, a performance do sistema segundo a ABNT NBR 14.880, depender\u00e1 n\u00e3o somente de seus grupos moto-ventiladores, mas tamb\u00e9m:<\/p>\n
\u2981 Da \u00e1rea livre e manuten\u00e7\u00e3o de filtros em sua tomada de ar;
\n\u2981 Da integridade de seus dutos ou shafts de insuflamento;
\n\u2981 Da adequada distribui\u00e7\u00e3o de sua vaz\u00e3o na caixa de escada, atrav\u00e9s das grelhas nela instaladas;
\n\u2981 Da integridade f\u00edsica da pr\u00f3pria caixa de escadas;
\n\u2981 Da integridade f\u00edsica e adequada regulagem de portas corta-fogo e suas molas;
\n\u2981 Do estado e adequada opera\u00e7\u00e3o de seu sistema de controle;
\n\u2981 Da adequada integra\u00e7\u00e3o entre a pressuriza\u00e7\u00e3o de escadas e o Sistema de Detec\u00e7\u00e3o e Alarme de Inc\u00eandio (SDAI).<\/p>\n
O desprezo pela manuten\u00e7\u00e3o dos demais componentes ou ativos perif\u00e9ricos que comp\u00f5em a pressuriza\u00e7\u00e3o de escadas poder\u00e1 incorrer na ocorr\u00eancia de falhas e, consequentemente, na perda de performance do sistema como um todo.<\/p>\n
Neste sentido, e retomando a ilustra\u00e7\u00e3o acima de um conjunto de engrenagens, refor\u00e7a-se a interdepend\u00eancia entre a opera\u00e7\u00e3o e a manuten\u00e7\u00e3o de um ativo na obten\u00e7\u00e3o de resultados operacionais em sistemas que comp\u00f5em a edifica\u00e7\u00e3o, condi\u00e7\u00e3o esta que deve ser perseguida e assegurada atrav\u00e9s de um bom planejamento de sua Opera\u00e7\u00e3o & Manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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